Die Energieausweis-Pflichtangaben für ein Gewerbe-Exposé in Berlin kommen aus der Anzeigenpflicht: Sobald der Ausweis vorliegt, gehören in jede kommerzielle Immobilienanzeige drei Werte, nämlich Ausweisart, Endenergie getrennt für Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger. Ins Exposé übernehmen Sie am besten dieselben drei Zeilen. Fehlen sie in der Anzeige, sind bis 10.000 Euro Bußgeld möglich.
Ich lese viele Gewerbe-Exposés. Die meisten enthalten eine Energiezahl. Genau das ist das Problem.
Ein Nichtwohngebäude braucht in der Anzeige zwei Energiewerte, einen für Wärme und einen für Strom. Wer nur einen nennt, hat eine Lücke. Und fehlende Energieangaben in Immobilienanzeigen werden seit Jahren abgemahnt.
Dazu kommt eine zweite unbequeme Wahrheit. Die gesetzliche Pflicht hängt an der Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, nicht ausdrücklich am Exposé. Wer daraus schließt, das Exposé sei egal, unterschätzt, wie weit ein Exposé heute reist.
In Berlin geht es dabei um echte Größenordnungen. Der Gutachterausschuss zählte 2024 genau 75 verkaufte Büro- und Geschäftshäuser einschließlich Einzelhandelsobjekten, 2025 nach vorläufigen Zahlen 97 mit zusammen 1.285,3 Millionen Euro Umsatz. Hinzu kamen 2024 noch 275 Wohn- und Geschäftshäuser, ein gemischter Teilmarkt mit eigenen Fallstricken.
Und dann ist da noch 2027. Nichtwohngebäude bekommen erstmals Effizienzklassen. Müssen Sie dann alle Exposés umschreiben? Die Antwort hängt an einem einzigen Datum auf Ihrem Ausweis, und ich löse sie weiter unten auf.
Welche Energieausweis-Angaben sind in der Gewerbeanzeige Pflicht?
Drei Angaben, mehr verlangt das Gesetz bei einem Nichtwohngebäude heute nicht: die Art des Ausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch getrennt für Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger für die Heizung. Baujahr und Effizienzklasse stehen nur auf der Liste für Wohngebäude.
Grundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz), genauer § 87 GModG. Das Bundesportal zum Gesetz führt für Nichtwohngebäude genau diese drei Punkte auf. Baujahr und Klasse erscheinen dort nur in der Liste für Wohngebäude.
| Angabe in der Anzeige | Gewerbe (Nichtwohngebäude) | Wohngebäude oder Wohnteil |
|---|---|---|
| Art des Ausweises | Pflicht | Pflicht |
| Endenergiewert | getrennt für Wärme und Strom | ein Wert |
| Wesentliche Energieträger | Pflicht | Pflicht |
| Baujahr | nicht verlangt | Pflicht |
| Effizienzklasse | gibt es nach heutigem Recht nicht | Pflicht, A+ bis H |
Beim Gewerbe gehört heute also keine Effizienzklasse ins Inserat, weil ein Nichtwohngebäude-Ausweis nach heutigem Recht keine hat. Jedes C oder D in einer Gewerbeanzeige stammt nicht aus dem Ausweis.
„Getrennt für Wärme und Strom“ heißt: zwei Zahlen, jede mit der Einheit, die im Ausweis steht. Ein zusammengerechneter Gesamtwert erfüllt die Pflicht nicht.
Mein Tipp aus dem Alltag: Legen Sie für jedes Objekt eine feste Energiezeile an und kopieren Sie die Werte direkt aus dem Ausweis. Wer aus dem Gedächtnis tippt, verwechselt irgendwann Primär- und Endenergie.
Wie ein Ausweis für Gewerbe aufgebaut ist und was er sonst noch leistet, steht auf unserer Hauptseite zu Energieausweisen für Nichtwohngebäude.
Gehören die Werte auch ins Exposé, und was gilt ohne Ausweis?
Die Pflicht greift bei Anzeigen in kommerziellen Medien, wenn der Ausweis bei Schaltung bereits vorliegt. Das Exposé nennt das Gesetz nicht ausdrücklich, ich rate trotzdem zu denselben drei Werten. Ohne Ausweis darf die Anzeige ohne Werte erscheinen, die Vorlage bei der Besichtigung bleibt aber Pflicht.
Ein Exposé bleibt selten im Ordner. Es hängt als PDF am Portal-Inserat, geht per Mail an Interessenten und wird weitergeleitet. Steht in der Anzeige ein Stromwert und im Exposé keiner, wirkt das unsorgfältig.
Ob ein online verbreitetes Exposé im Einzelfall selbst als Anzeige gilt, ist eine Frage für Juristen. Drei Zeilen kosten weniger als diese Frage.
Bleibt der Fall ohne Ausweis. Das klingt nach Schlupfloch. Ist es nicht.
Wer ohne Ausweis inseriert, muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben. Fehlt er dann, sind nach § 108 GModG bis 10.000 Euro Bußgeld möglich. Und der Interessent fragt sich, was Sie sonst noch nicht wissen.
Im Gewerbe ist Zeit besonders teuer. Ein Mietinteressent für eine Ladenfläche plant Umbau, Eröffnung und Personal. Kommt der Ausweis erst Wochen nach der Besichtigung, unterschreibt er womöglich woanders.
Welche Fehler sehe ich in Berliner Gewerbeanzeigen und Exposés am häufigsten?
Fast immer geht es um Kleinigkeiten mit großer Wirkung: ein Energiewert statt zwei, Primärenergie statt Endenergie, ein abgelaufener Ausweis, vermischte Werte beim Wohn- und Geschäftshaus und ein fehlender Energieträger. Jeder dieser Fehler macht die Anzeige unvollständig oder falsch.
Die 5 häufigsten Fehler bei Gewerbeobjekten:
- Ein Wert statt zwei. Der Wärmewert steht drin, der Stromwert fehlt. Bei Nichtwohngebäuden ist die Trennung Pflicht.
- Primärenergie statt Endenergie. Beide Zahlen stehen im Ausweis. Ins Inserat gehört nach heutigem Recht die Endenergie.
- Abgelaufener Ausweis. Er gilt zehn Jahre ab Ausstellung. Verlängern geht nicht, danach braucht es einen neuen.
- Vermischte Werte. Im Wohn- und Geschäftshaus wird der Wohnausweis für das ganze Haus zitiert, oder Gewerbe- und Wohnwerte stehen ohne Beschriftung nebeneinander.
- Energieträger vergessen. „Zentralheizung“ ist kein Energieträger. Gemeint ist zum Beispiel Erdgas, Fernwärme oder Heizöl.
Ein Praxis-Tipp zum dritten Punkt: Bevor ein Inserat online geht, schaue ich zuerst auf das Ausstellungsdatum. Fällt das Ende der zehn Jahre in den Vermarktungszeitraum, beauftragen Sie den neuen Ausweis am besten vor dem Start. Brauchen werden Sie ihn ohnehin, nur sonst mitten im Verfahren.
Wie teuer kann eine Lücke in der Gewerbeanzeige werden?
Das Bußgeld liegt bei bis zu 10.000 Euro nach § 108 GModG, verhängt von der zuständigen Landesbehörde. Häufiger ist in der Praxis die Abmahnung. Nach einer Unterlassungserklärung kostet jeder weitere Verstoß typisch 5.000 Euro Vertragsstrafe, im Prozess richten sich die Kosten nach Streitwerten von typisch 15.000 bis 25.000 Euro.
| Folge | Auslöser | Größenordnung |
|---|---|---|
| Bußgeld | Pflichtangaben fehlen in der Anzeige | bis 10.000 Euro |
| Bußgeld | Ausweis bei Besichtigung nicht vorgelegt oder nach Vertragsschluss nicht übergeben | bis 10.000 Euro |
| Abmahnung | Verband wie die Deutsche Umwelthilfe fordert eine Unterlassungserklärung | Abmahnkosten, vom Landgericht Würzburg 2015 zugesprochen |
| Vertragsstrafe | erneuter Verstoß nach abgegebener Unterlassungserklärung | typisch 5.000 Euro |
| Gerichtsverfahren | Streit um die Unterlassung | Gerichts- und Anwaltskosten, bemessen nach Streitwerten von typisch 15.000 bis 25.000 Euro |
Ehrlich gesagt: Bußgeldverfahren sind in der Praxis selten. Das Hauptrisiko ist die Abmahnung, und die kommt per Post.
Die Linie der Gerichte ist seit Jahren dieselbe. 2015 gab das Landgericht Würzburg der Deutschen Umwelthilfe gegen einen Makler recht, dessen Anzeigen ohne Energieangaben erschienen waren. 2016 bestätigte das Landgericht Bayreuth, dass auch Makler die Angaben machen müssen.
Am 5. Oktober 2017 folgte der Bundesgerichtshof: Makler sind zwar nicht direkt Adressaten der damaligen Pflicht, fehlende Angaben können aber wesentliche Verbraucherinformationen vorenthalten. 2020 wies das Oberlandesgericht Frankfurt die Berufung eines Maklerunternehmens zurück. Nach Darstellung der Umwelthilfe haften danach auch Franchisegeber für die Anzeigen ihrer Partner.
Zur Ehrlichkeit gehört: Diese Verfahren betrafen Wohnimmobilien, ein eigenes Berliner Urteil zum Gewerbe kenne ich nicht. Die Angaben für Nichtwohngebäude stehen aber im selben Paragrafen, und das Bußgeld hängt an keinem Urteil. Ich würde mich nicht darauf verlassen, dass ausgerechnet die Gewerbeanzeige verschont bleibt.
Wie weit die Verantwortung im Detail reicht, habe ich im Beitrag zu den Pflichten und der Haftung des Maklers in Berlin aufgeschrieben.
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Was gehört beim Wohn- und Geschäftshaus in Anzeige und Exposé?
Bis 31. Dezember 2026 gibt es dort zwei Ausweise, wenn der Gewerbeteil mehr als zehn Prozent der Nutzfläche einnimmt und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Dann gehören die Gewerbewerte mit Wärme und Strom getrennt und die Wohnwerte mit Baujahr und Klasse ins Inserat, sauber beschriftet.
Beide Bedingungen müssen zusammenkommen. Fehlt eine davon, bleibt es bei einem Ausweis für das ganze Haus.
Gerade bei den 275 Wohn- und Geschäftshäusern, die der Berliner Gutachterausschuss 2024 gezählt hat, lohnt deshalb die Prüfung vor dem Inserat. Ob ein Haus einen oder zwei Ausweise braucht, entscheidet sich am Flächenanteil und an der Technik, nicht am Namen des Teilmarkts.
Für das Inserat heißt das: Wird nur die Ladenfläche vermietet, nennen Sie die Werte des Nichtwohngebäude-Ausweises. Wird eine Wohnung vermietet, die des Wohnausweises.
Wird das ganze Haus verkauft, stehen beide in Anzeige und Exposé, jede Zeile mit Etikett: Gewerbeteil, Wohnteil. So sieht jeder Interessent auf einen Blick, welcher Wert wozu gehört.
Was nie passieren sollte: dass der Wohnausweis für das ganze Haus zitiert wird, obwohl es zwei Ausweise gibt. Dann stimmen die Werte für den Laden nicht, und der Stromwert fehlt komplett.
Bis 31. Dezember 2026 stellen wir beide Ausweise im Paket für 899 Euro aus, den Wohnausweis schenken wir Ihnen. Wie die Einordnung läuft, steht im Beitrag Laden unten, Wohnungen oben und auf unserer Themenseite zum Energieausweis für das Wohn- und Geschäftshaus in Berlin. Welche Wohnangaben genau ins Inserat gehören, erkläre ich im Beitrag zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.
Was ändert sich 2027 an den Pflichtangaben?
Für Ausweise, die ab 1. Januar 2027 ausgestellt werden, wird die Liste länger: Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Energieträger. Für Ausweise aus 2026 gelten die bisherigen Angaben weiter, und diese Ausweise bleiben zehn Jahre gültig.
Damit zur Frage vom Anfang. Entscheidend ist das Ausstellungsdatum auf Ihrem Ausweis, nicht das Datum der Anzeige.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz trägt seinen Namen seit 29. Juli 2026. Das neue Energieausweisrecht gilt aber erst ab 1. Januar 2027, ohne Übergangsfrist.
Heute gilt für Gewerbe: drei Angaben, Endenergie für Wärme und Strom getrennt, keine Klasse. Ab 2027 bekommen Nichtwohngebäude erstmals Effizienzklassen von A bis G. Maßstab ist das Verhältnis zum Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes, also eines rechnerischen Zwillings mit gleicher Geometrie und Nutzung.
Für neue Ausweise verlangt § 87 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung dann die längere Liste. Mit einem Ausweis aus 2026 ändern Sie nichts: Nach § 112 GModG in derselben Fassung bleiben für ihn die bisherigen Angaben maßgeblich, mit Wärme und Strom getrennt.
Eine Klasse nachtragen müssen Sie nicht, und Sie könnten es auch nicht. Der Ausweis aus 2026 hat schlicht keine.
Neue Ausweise für Nichtwohngebäude gibt es ab 2027 nur noch als Bedarfsausweis, denn der Verbrauchsausweis bleibt Gebäuden vorbehalten, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Mischgebäude erhalten einen einzigen Bedarfsausweis für das ganze Haus, in Zonen gerechnet.
Für Gewerbevermieter wichtig: Ab 2027 wird auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags zum Anlass für Vorlage und Übergabe, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis vorliegt. Wer Verlängerungen im Kalender hat, prüft am besten jetzt, wie lange der vorhandene Ausweis noch gilt.
Ein Hinweis für alle, die jetzt bestellen: Für bestimmte bestehende Nichtwohngebäude gelten nach § 40 GModG in der ab 1. Januar 2027 geltenden Fassung ab 2030 bzw. 2033 gesetzliche Renovierungsanforderungen. Der Ausweis löst diese Pflicht nicht aus, einen Nachweis müssen Sie nur auf Verlangen der Behörde erbringen.
Ein Bedarfsausweis von vor 2027 taugt als Nachweis nach § 41 GModG in dieser Fassung nur, wenn sein nicht erneuerbarer Primärenergiebedarf höchstens das 0,5-Fache des Endwerts der Effizienzskala auf dem Ausweis beträgt, ab 2033 das 0,4-Fache. Liegt er darüber, braucht es einen anderen Nachweis, etwa einen neuen Ausweis. Für Anzeige und Vermietung spielt das keine Rolle.
Wie kommen Sie in 24 Stunden zu Werten für Anzeige und Exposé?
Mit einem Bedarfsausweis, den wir aus Ihren Unterlagen, Fotos und einem Telefonat erstellen, ohne Vor-Ort-Termin. Er kostet 899 Euro Festpreis und liegt 24 Stunden nach vollständigen Angaben bei Ihnen. Danach übertragen Sie drei Zeilen in Anzeige und Exposé, fertig.
Bei energiepass® BERLIN stellen wir für Nichtwohn- und Mischgebäude nur Bedarfsausweise aus. Er rechnet mit Bauteilen und Anlagentechnik und hängt nicht davon ab, wie ein Vormieter geheizt hat. Mehr dazu steht auf der Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
So läuft es in fünf Schritten:
- Objekt einordnen. Reines Gewerbe oder Wohn- und Geschäftshaus? Das klären wir telefonisch, bevor gerechnet wird.
- Unterlagen sammeln. Grundrisse oder Flächenangaben, Baujahr, Angaben zu Dach, Fenstern und Heizung. Ein alter Ausweis hilft als Ausgangsbasis.
- Fotos schicken. Fassade, Fenster, Heizung samt Typenschild, bei Bedarf das Lüftungsgerät.
- Ausweis erhalten. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer.
- Werte übertragen. Ausweisart, Wärme, Strom, Energieträger. In dieser Reihenfolge, mit Einheit, in Anzeige und Exposé.
Das Foto, das am meisten Zeit spart, ist das vom Typenschild der Heizung. Darauf stehen die Angaben, nach denen ich sonst zweimal nachfragen müsste.
Wer lieber mit Formular arbeitet, etwa für die Akte des Eigentümers: Bestellformular herunterladen oder per E-Mail erhalten. Fragen beantworte ich direkt unter 0152 060 777 67.
Fazit
Eine Gewerbeanzeige in Berlin braucht drei saubere Zeilen: Ausweisart, Endenergie für Wärme und Strom getrennt, Energieträger, und das Exposé sollte dieselben enthalten. Beim Wohn- und Geschäftshaus kommen die Wohnwerte beschriftet dazu, für Ausweise ab 2027 wird die Liste länger.
Wenn Ihnen die Werte noch fehlen, können Sie hier Ihren Bedarfsausweis für Gewerbe- und Mischgebäude bestellen.
Häufige Fragen
Welche Energieausweis-Angaben gehören in eine Berliner Gewerbeanzeige und ins Exposé?
In die Anzeige gehören drei Pflichtangaben: Ausweisart, Endenergiewert getrennt für Wärme und Strom und die wesentlichen Energieträger der Heizung. Die Pflicht gilt für Anzeigen in kommerziellen Medien, sobald der Ausweis vorliegt. Das Exposé nennt das Gesetz nicht ausdrücklich, ich rate trotzdem zu denselben drei Werten. Baujahr und Effizienzklasse verlangt das Gesetz beim Nichtwohngebäude heute nicht.
Was kostet eine fehlende Energieangabe in einer Berliner Gewerbeanzeige?
Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen, verhängt von der zuständigen Landesbehörde. In der Praxis sind Bußgeldverfahren selten, häufiger ist die Abmahnung. Wer eine Unterlassungserklärung abgibt, riskiert bei jedem weiteren Verstoß eine Vertragsstrafe von typisch 5.000 Euro. Makler haften nach Wettbewerbsrecht selbst, das hat der Bundesgerichtshof 2017 für Wohnimmobilienanzeigen klargestellt.
Müssen ab 2027 Baujahr und Effizienzklasse in Berliner Gewerbeanzeigen stehen?
Ja, sofern der Ausweis ab dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde. Dann gehören Ausweisart, Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf, Effizienzklasse A bis G, Baujahr und wesentliche Energieträger in die Anzeige. Für einen Ausweis aus 2026 bleiben die bisherigen Angaben maßgeblich, also Endenergie für Wärme und Strom getrennt. Dieser Ausweis bleibt zehn Jahre gültig, eine Klasse muss niemand nachtragen.
Brauche ich für ein Berliner Wohn- und Geschäftshaus zwei Ausweise fürs Inserat?
Bis 31. Dezember 2026 ja, wenn der Gewerbeteil mehr als zehn Prozent der Nutzfläche einnimmt und sich Nutzung und Anlagentechnik wesentlich unterscheiden. Dann stellen wir beide Ausweise im Paket für 899 Euro aus, den Wohnausweis schenken wir Ihnen. Ab 1. Januar 2027 gibt es einen einzigen Bedarfsausweis mit Zonen. Ein 2026 ausgestelltes Paar bleibt zehn Jahre gültig.
Wie schnell bekomme ich in Berlin einen Energieausweis für mein Gewerbeobjekt?
Innerhalb von 24 Stunden nach vollständigen Angaben, zum Festpreis von 899 Euro. Die Daten klären wir telefonisch und über Fotos, ohne Vor-Ort-Termin. Ihr Ausweis wird von einem DIBt-registrierten Aussteller erstellt und trägt eine gültige Registriernummer. Die drei Pflichtwerte können Sie danach direkt in Anzeige und Exposé übernehmen.